Danmark oplever i disse måneder prisstigninger som ikke er set i 40 år. Men modsætning til andre brancher har byggeriet regler for, hvordan prisstigninger skal håndteres mellem byggeriets parter. Byggeriets aftalesystem AB18 beskriver både roller og ansvar i forhold til hvordan den ofte vanskelige situation behandles. Bliv klogere på reglerne her.
Med galoperende priser på mange materialer, har mange bygherrer fået travlt med at nærlæse AB-reglerne for at finde ud af, hvordan dialogen om evt. godtgørelse med entreprenørerne skal håndteres. Det mærker man både i Bygherreforeningen og blandt advokatvirksomhederne, som har kunder i byggeriet.
“Prisstigninger og hvordan de skal håndteres, fylder meget blandt vores medlemmer. Vi skal tilbage til 70’erne under energikrisen for at finde tilsvarende prisstigninger. Men i AB-systemets levetid, har vi ikke oplevet noget tilsvarende. Derfor er det en helt ny situation, hvor AB-reglerne bliver testet, som vi skal forholde os til og det skaber mange spørgsmål,” fortæller direktør i Bygherreforeningen Henrik L. Bang.
Situation uden fortilfælde
Ilka Bödewadt Lauritzen, advokat hos Viltoft, er enig. Situationen er uden fortilfælde, fortæller hun:
”Prisstigninger fylder meget hos vores kunder. Men i modsætning til andre brancher, som også oplever at materialerne stiger i pris, har byggeriet nogle regler på området. Og det er positivt”, understreger hun.
Men systemet har ikke været testet og derfor er der mange som finkæmmer AB-reglerne for at forstå, hvordan de skal håndteres. Hvornår kan en entreprenør kræve godtgørelse hos bygherren og på hvilke materialer?
”Fx er det ikke ligegyldigt hvilke materialer som oplever prisstigninger. Som udgangspunkt kan en entreprenør kun kræve godtgørelse, hvis prisen på et materiale i sin færdige form stiger mere end 10 pct. plus en halv procent for hver måned, der går siden tilbudsdagen, og så længe man stadig er i fastprisperioden på de første 12 måneder siden tilbudsafgivelsen.
Hun fortæller bl.a. om et eksempel fra en sag fra 80erne, hvor der var ekstraordinære prisstigninger på bitumen, der indgår i fremstillingen af asfalt. Men da prisstigningen ikke overgik 10 pct i materialets færdige form, altså asfalten, skulle entreprenøren ikke have godtgørelse.
Reglen kan godt give mange panderynker blandt landets entreprenører, medgiver hun. Også fordi det er op til entreprenørerne at dokumentere prisstigningerne.
Ny disciplin
Rasmus Dohouch Poulsen er udbuds- og entreprisejurist i Byggeri København. Han fortæller at prisstigninger på mange måder er en ny disciplin blandt landets bygherrer. Først og fremmest handler det om at forberede sig på begge sider af bordet, forventningsafstemme og sikre en god dialog i de indledende faser af et byggeprojekt. På samme måde er det vigtigt at have en god dialog og forventningsafstemme i projekter som er i udførsel, men hvor projektet endnu ikke er påvirket af prisstigninger.
”Man kan med stor fordel holde sig løbende orienteret i prisudviklingen for derved at være på forkant og have et realistisk billede af projektøkonomien. Her er det bl.a. oplagt at orientere sig i prisindekserne BYG42, BYG61 samt specifikke varegrupper under PRIS1115. Desuden bør man være yderst opmærksom på den orientering og varsling, som kommer fra entreprenøren/rådgiveren og anvende dem som et yderligere orienteringsværktøj og med en forståelse for, at der skal sondres mellem varslinger og krav,” fortæller Rasmus Dohouch Poulsen
Kridt banen op
Næste skridt mener udbudsjuristen er at kridte banen op overfor entreprenøren i forhold til de gældende regler og krav til dokumentationen. Og hvis det er relevant overveje mulighederne for omprojektering.
”Det er vigtigt, at man på begge sider af bordet kender – og er rustet til at håndtere – reglerne i AB(T)-18. Dokumentation er et nøglebegreb i forhold til at håndtere prisstigninger, og man kan med fordel forventningsafstemme dokumentationsniveau tidligt i sine projekter. For at kunne behandle prisstigninger i et byggeprojekt skal entreprenøren dog som minimum kunne dokumentere de materialer som er købt, hvornår de er købt, priser på tilbudsdagen samt priser på indkøbstidspunktet. Ellers er det ikke muligt for bygherre at vurdere, om en godtgørelse for ekstraordinære prisstigninger er berettiget”, slutter Rasmus Dohouch Poulsen.
Godtgørelse for prisstigninger
I visse tilfælde skal bygherren betale godtgørelse for prisstigninger til en entreprenør. Ifølge advokat hos Viltoft, Ilka Bödewadt Lauritzen, sker det når følgende betingelser er opfyldt:
- Prisstigningen er ekstraordinær
- Der er tale om materiale, som i færdig form eller på sædvanlig måde indgår i arbejdet, eller på brændstof, der direkte benyttes til arbejdet
- Prisstigningen må ikke (også) godtgøres som et statsligt indgreb efter AB 18 §35, stk. 1 / ABT 18 §33, stk. 1
- Prisstigningen er indtrådt efter tilbudsdagen, og inden aftalt indeksregulering er trådt i kraft
- Prisstigningen er generelt forekommende
- Prisstigningen fremgår af officielt prismateriale eller kan dokumenteres på anden måde.
- Summen af de beregnede reguleringsbeløb skal udgøre mindst 0,5 % af entreprisesummen.
Vil du vide mere? Kurser og yderligere viden om AB-systemet
Bygherreforeningen udgav for nyligt 10 gode råd til at håndtere prisstigninger.
I Bygherreforeningen tilbyder vi desuden løbende kurser og arrangementer om emner relateret til AB18. Der er fortsat ledige pladser på nedenstående kurser i efteråret.
Den 23. august: Konflikthåndtering, mediation og mægling
Dette kursus ruster dig til at spotte og navigere i konflikter før de eskalerer, og måske når hele vejen til Voldgiftsnævnet. Du får råd og input til anvendelse af de værktøjer til konflikthåndtering, mediation og mægling, du finder i AB18 .
Den 6. september: AB18 for bygherrer (Aarhus)
Du får indsigt i den grundlæggende entrepriseret. Det er bl.a. en introduktion til AB18 og en gennemgang af aftalesystemet med nedslag i de væsentligste elementer, du særligt skal kende til som bygherre. Kurset afholdes i Aarhus.
Den 13. september: YBL – ydelsesbeskrivelse for byggeri og landskab
Du grundig introduktion til YBL18. Herunder får du svar på, hvordan du som bygherre sikrer at få de rette ydelser til opgaven og hvordan du kan forbedre samarbejdet med rådgiveren. På kurset gennemgår vi også Bygherreforeningens forslag til afvigelser
Den 20. september: AB18 for bygherrer (KBH)
Du får indsigt i den grundlæggende entrepriseret. Det er bl.a. en introduktion til AB18 og en gennemgang af aftalesystemet med nedslag i de væsentligste elementer, du særligt skal kende til som bygherre. Kurset afholdes i København.
Den 20. september: Opstart på kursusforløb i AB18-systemet: Entrepriseaftaler
Kurset er samlet kursusforløb, hvor du får du en god introduktion til entrepriseret set fra bygherrens perspektiv og klædes på til at navigere sikkert i systemet. Udover at give viden om de seneste års praktiske erfaringer med AB18 sætter vi fokus på ABT18-totalentrepriseaftaler, og hvad du som bygherre skal være særligt opmærksom på for at kunne høste fordelene ved netop denne entrepriseform.
Den 5. oktober: ABR18: Bygherrens samarbejde med rådgiver (Aarhus)
På dette kursus gennemgår vi ABR18 med særligt fokus på bygherrens perspektiv både i kontraheringsfasen, projekterings- og udførelsesfasen og i forbindelse med eventuelle tvister om projekteringsfejl og mangler. Kurset afholdes i Aarhus.
Den 12. oktober: ABR18 – Bygherrens samarbejde med rådgiver (KBH)
På dette kursus gennemgår vi ABR18 med særligt fokus på bygherrens perspektiv både i kontraheringsfasen, projekterings- og udførelsesfasen og i forbindelse med eventuelle tvister om projekteringsfejl og mangler. Kurset afholdes i København.
Den 25. oktober: YBB19 – Ydelsesbeskrivelse for Bygherrerådgivning
Bliv fortrolig med Ydelsesbeskrivelse for Bygherrerådgivning, YBB19, og hør hvordan du kan bruge den til at sætte rammen for et godt samarbejde. Kurset giver dig et godt overblik over ydelsesbeskrivelsen og gode råd til, hvordan du konkret anvender YBB19 i dine aftaleforhold.
