Ideen om at ”det vi ikke bygger, er det mest bæredygtige” vinder stadig mere genklang rundt om i branchen. Men skal det blive en dominerende trend i byg-geriet, kræver det en mere strategisk og grøn tilgang til at drive ejendomsporteføljer, viser erfaringer fra bl.a. Vejle Kommune.
Med COP26, Building Green og et kommunalvalg med en grøn agenda lige om hjørnet står den grønne omstilling af byggeriet højt på dagsordenen i de kommende uger. Der er nok at tage fat på, for en branche som står for 30 % af CO2-udledningen og 30 % af den samlede affaldsmængde i Danmark.
Der vil være fokus på grønne løsninger og bygherrernes rolle i omstillingen, lyder det fra projektchef i Bygherreforeningen, Graves Simonsen, som blandt andet har ansvaret for en stor del af Bygherreforeningens arbejde med bæredygtighed, renovering og transformation. Han forklarer, at særligt det offentlige og især kommunerne kan gå forrest i forhold til at sætte en bæredygtig dagsorden for branchen. Med ca.10 % af det samlede bygningsareal, og over 6.200 planlagte byggeprojekter for en total sum på 72,5 mia. kroner, udgør kommunerne samlet set landets største bygherrer og porteføljeejere.
”De kommunale bygherrer har markant indvirkning på, hvordan markedet udvikler sig. Kommunernes ageren som indkøbere kan påvirke udbud og efterspørgsel på makroniveau, og det har afsmittende effekt på andre dele af bygge- og ejendomsmarkedet. Mange kommuner er allerede ambitiøse i forhold til at blive mere bæredygtige, men det stiller store krav til styringen af ressourcerne i deres ejendomsportefølje,” siger Graves Simonsen.
Et eksempel på en kommune, som er ved at udarbejde en bæredygtighedsstrategi, der skal skabe en langsigtet, grøn ejendomsportefølje, er Vejle Kommune.
Vedligehold, renover eller byg nyt?
I kommunen er en ny strategi på vej mod politisk behandling.
“Strategien tager afsæt i tanken om, at det mest bæredygtige, er det man slet ikke bygger. I kommunen arbejder vi derfor på at implementere en langsigtet strategi for ejendomsporteføljen, som med afsæt i bæredygtighedsambitioner skal fokusere på at passe bedre på de bygninger der allerede findes i kommunens portefølje og optimere driften af disse, før vi eventuelt overvejer at iværksætte renoveringsprojekter. Og skulle vi ende i sidste løsningstrin, nybyggeri, så skal dette ske med et gennemgående fokus på bæredygtighed”, fortæller afdelingsleder Hanne Flø Stig fra Vejle Kommune.
Hun henviser til en rapport fra 2020 udarbejdet af Rambøll for partnerskabet Renovering på Dagsordenen, som viser, at bygherrer i mange tilfælde bør overveje at renovere frem for at rive ned og bygge nyt. Det er nemlig langt mindre belastende for klimaet, og der er totaløkonomiske besparelser at hente.
Valget af løsninger skal dog altid ske med omtanke. En ny rapport fra BUILD – Aalborg Universitet viser, at det naturligvis også har et klimaaftryk at energieffektivisere eksisterende bygninger, og udover livscyklusanalysen skal der også fokuseres på, hvilke andre bæredygtighedsparametre, der spiller ind. Det gælder fx ressourceforbrug, affaldsproduktion, muligheder for genbrug og genanvendelse af både arealer og materialer.
“Det gør det naturligvis svært at gennemskue, hvilke veje man skal gå, når kommunerne på samme tid skal opfylde borgernes behov, de nationale klimamål, kommunernes egne bæredygtighedsmål og en fornuftig omgang med skatteborgernes penge”, siger Graves Simonsen og peger på “at det må blive en individuel afvejning fra projekt til projekt baseret på helhedsorienterede analyser, hvor alle væsentlige forhold tages i betragtning. Og det kræver et godt strategisk overblik over porteføljen og nogle klare politiske målsætninger at styre efter”.
En ny vane
Hvor det tidligere har været god praksis at fokusere på den økonomiske business case som beslutningsgrundlag, fordrer bæredygtighedsdagsordenen en anden og bredere tilgang til porteføljestyringen, hvor også det miljømæssige og sociale er i fokus. Set i det perspektiv kan en ny tommelfingerregel være, at man som porteføljeansvarlig:
- passer godt på de bygninger man allerede har og driftsoptimerer disse
- renoverer eller transformerer eksisterende byggeri
- bygger nyt – med fokus på bæredygtighed
Når det ligger fast, hvilke behov ens ejendomsportefølje skal imødekomme i fremtiden, bør man derfor først gå sin portefølje efter i sømmene.
“Vi skal fokusere på de rammer og kvadratmeter, der allerede findes i porteføljen og gøre det til en overordnet prioritet at passe godt på det eksisterende byggeri og sikre en bæredygtig brug heraf – bl.a. gennem driftsoptimering. Således kan vi undgå tomgang og uudnyttede potentialer”, lyder det fra Hanne Flø Stig, Vejle Kommune. “Der er simpelthen tale om at skabe en ny vane, hvor vi ikke nødvendigvis tænker nybyggeri som den bedste løsning. Men det er en lang proces, også rent organisatorisk, og de kloge kvadratmeter stiller nye krav til kulturen i kommunen, hvor der nu skal samarbejdes og kommunikeres mere på tværs af forvaltninger”.
Kan de eksisterende rammer ikke løse de nye behov, bør man overveje at renovere eller transformere, og her gør Graves Simonsen opmærksom på at et nyt tiltag gør, at landets kommuner fra den 1. november i år kan søge tilskud til energiforbedringer af deres bygninger.
Vælger man at rive ned og bygge nyt erstatningsbyggeri bør det ske på baggrund af en grundig analyse, herunder af de klimamæssige konsekvenser, hvor man når frem til ”the tipping point” ift. en omfattende renovering og transformation af bygningen, forklarer Graves Simonsen, og fortsætter: “Ender man med at skulle bygge nyt, bør man have en strategi med mål for, hvordan dette byggeri bliver bæredygtigt. Det gælder bl.a. en dybdegående forståelse for værdikæden og en opmærksomhed på materialevalget. Det kan være en jungle at navigere i lovkrav, bæredygtighedscertificeringer og -mærker samt biobaserede og cirkulære materialer”.
”Det bliver spændende at følge kommunernes arbejde. Også om det får betydning for resten af branchen. I sidste ende er det altid en individuel vurdering fra bygherre til bygherre og fra projekt til projekt – det vigtigste er, at man kan argumentere for sine valg, og forstår de forskellige miljø- og klimamæssige fordele og ulemper,” siger Graves Simonsen.
Læs mere om hvordan ejendoms- og porteføljestrategien kan sikre bæredygtigheden, i en artikel bragt i Teknik & Miljø, oktober 2021.
