Den delegerede bygherremodel
Ved en lovændring i 2020 fik boligorganisationerne eksplicit lovhjemmel til at anvende den delegerede bygherremodel, som går ud på, at bygherrerollen “uddelegeres” fra den almene boligorganisation til en privat part. Den private part påtager sig herefter at opføre og aflevere de almene boliger til den almene boligorganisation. Anvendelse af den delegerede bygherremodel er dermed en undtagelse til hovedreglen om, at den almene boligorganisation selv skal være bygherre.
Det påhviler den almene boligorganisation (og kommunalbestyrelsen/tilsynet med almene boliger) at sikre, at følgende to grundlæggende betingelser er opfyldt:
- Samarbejdet mellem den almene boligorganisation og den private part skal være nødvendigt for at etablere boligerne.
- Den almene boligorganisation må ikke løbe unødige risici.
I visse “særlige tilfælde” er der også mulighed for at fravige skødekravet – det vil sige udgangspunktet om, at den almene boligorganisation skal have skøde på ejendommen under opførelsen.
Første betingelse: Samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne
Vurderingen af kriteriet er i højere grad baseret på markedet end på de konkrete aftalevilkår. I vurderingen af kriteriet er det centralt, om det konkrete projekt fremmer blandet boligbyggeri. Det skal blandt flere momenter vurderes, om der er et behov, samt om behovet kan opfyldes via alternativer (for eksempel uden samarbejde med en privat part). Der inddrages herudover en række andre momenter i vurderingen.
Anden betingelse: Boligorganisationen må ikke løbe unødige risici
Den delegerede bygherremodel er typisk kendetegnet ved at indebære forøgede risici for den almene boligorganisation, blandt andet som følge af flere aktører, høj kompleksitet og gensidige afhængigheder mellem parterne/byggerierne.
Betingelsen skal sikre, at boligorganisationens risici håndteres på en betryggende måde.
Dette håndteres i aftalegrundlaget mellem den almene boligorganisation og den private part. Aftalegrundlaget skal blandt andet sikre overholdelse af de almenboligretlige regler, overholdelse af udbudsregler, undgåelse af kreditrisici, håndtering af uforudsete forhold og overholdelse af økonomisk ramme.
Vurderingen af, om betingelsen er opfyldt, er derfor fokuseret på projektet og de aftalte vilkår, og det er derfor særligt ved opfyldelsen af denne betingelse, at de nye paradigmer giver god hjælp.
Fravigelse af skødekravet
Udgangspunktet er, at den almene boligorganisation skal have skøde på ejendommen ved opstart af byggearbejderne. Med lovændringen er der dog mulighed for at fravige dette udgangspunkt i “særlige tilfælde”, hvorved den almene bolig-organisation stadig kan få støtte, selvom den almene boligorganisation ikke har skøde på ejendommen under opførelsen.
Hvorvidt der foreligger “særlige tilfælde” er en konkret vurdering fra sag til sag. Hvis parterne skal opføre en ejerlejlig-hedskonstruktion, så vil skødekravet typisk kunne fraviges.
Paradigmer
Byggeskadefonden og BL har i samarbejde udarbejdet aftaleparadigmer, som du kan bruge som udgangspunkt, hvis du anvender den delegerede bygherremodel.
Paradigmerne består af en betinget samarbejdsaftale, en betinget købsaftale, en betinget totalentrepriseaftale og en ejerforeningsvedtægt.
En af de store fordele ved at anvende paradigmerne er, at paradigmerne imødegår mange af de krav og risici, som du som almen boligorganisation skal håndtere, når du anvender den delegerede bygherremodel. En bred anvendelse af paradigmerne vil forhåbentlig også medføre, at der skabes en “praksis” i den almene sektor, som bliver genkendelig for parterne, og som reducerer transaktionsomkostningerne.
Paradigmerne er et godt udgangspunkt, men det er vigtigt at understrege, at ingen projekter er ens. Der vil derfor være behov for justering/tilpasning af paradigmerne, så aftalegrundlaget tager højde for det konkrete projekt og de specifikke risici, projektet medfører.
Vi anbefaler i øvrigt, at du og den private part sørger for at forventningsafstemme og inddrage de relevante aktører tidligt i processen (herunder tilsynet), så I undgår unødvendige procedurer og omkostninger.
Du er velkommen til at tage fat i en af vores specialister for at drøfte muligheder, risici, betingelser for modellen og øvrige overvejelser – både indledningsvist i projekt- og idefasen samt løbende og i forbindelse med kontraktudarbejdelsen.